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商業(yè)空間在當(dāng)下算是比較重的一種渠道了，投資較大，盈利周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較高，所以這里我就來(lái)講些實(shí)體選址上的一些坑與洞，給大家在經(jīng)營(yíng)實(shí)體的過(guò)程中鋪點(diǎn)路。選址是商業(yè)空間經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)之一和重中之重。

1、選址中縣城或區(qū)域人口少于30萬(wàn)人，城區(qū)常住人口少于10萬(wàn)人的地方最好別進(jìn)。1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)到10萬(wàn)人以上，兩公里范圍內(nèi)常住人口達(dá)到12萬(wàn)到15萬(wàn)人為好。

2、徒步5到7分鐘能到達(dá)的顧客不低于3000人的空間。即我們需要人口密度高的地點(diǎn)，在計(jì)算人口密度中我們要從戶(hù)籍人口中減去到外地上班、打拼、上學(xué)的人口數(shù)。

3、小地方不布大店，商超除外。大地方多布點(diǎn)，商超一樣。

4、我們?cè)谶x店中要選門(mén)面寬的，深度適中的店面，不要選窄門(mén)面深度深的店面，門(mén)面寬不得少于3米。

5、十字街口弧形門(mén)面店比街角比鄰的四方門(mén)面店好。

6、兩邊店面行人可以直接橫穿的街道比當(dāng)中有護(hù)欄的街道好。

7、就沿街店鋪來(lái)說(shuō)，一樓比二樓好比負(fù)一樓好，百貨商場(chǎng)劃分經(jīng)營(yíng)類(lèi)目分樓層的除外。

8、沿街同一建筑中，外環(huán)店鋪比內(nèi)環(huán)店鋪好。

9、門(mén)店要設(shè)在顧客匯集的交通干道。比如客流主要來(lái)自街道的一端，那么設(shè)點(diǎn)就設(shè)在端頭處，如果這條街兩端人流匯集于中段再進(jìn)行了丁字街分流，那么店址就設(shè)在中段。

10、有斜坡的地方，盡量將店面設(shè)在坡上。雖然店鋪平進(jìn)平出好，但如果只有斜坡地點(diǎn)合適的話(huà)，盡量設(shè)坡上，可防水淹，也更醒目。

11、在居民住宅區(qū)附近的門(mén)店，盡量避免開(kāi)設(shè)在一些道路狹窄，停車(chē)場(chǎng)小或入口狹窄的地方。

12、醫(yī)院，學(xué)校，辦公企業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)，菜市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等地，經(jīng)營(yíng)配套品類(lèi)產(chǎn)品和服務(wù)的商家設(shè)點(diǎn)在周邊，比只看主街，副街選點(diǎn)的合適。

13、批發(fā)市場(chǎng)可雙向行車(chē)的地點(diǎn)比單向行車(chē)的點(diǎn)好。因?yàn)橐b卸和發(fā)貨，客商進(jìn)出方便。

14、餐飲店選址還要注意查看供水情況，下水管道易不易堵。是否能接三相電，如果不能接，那么在用大功率廚房電器的時(shí)候是很容易跳閘。是否能進(jìn)液化氣瓶，或有無(wú)管道煤氣接入，因?yàn)橛行﹨^(qū)域是禁止10樓以上規(guī)模的建筑底層進(jìn)液化氣瓶的。這個(gè)去工商那邊問(wèn)下就清楚。

15、選址應(yīng)避開(kāi)人群收入較低的或者沒(méi)有固定收入人群的地方，因?yàn)檫@些地方的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力不足以支撐店鋪的運(yùn)營(yíng)盈利。收入水平?jīng)Q定了消費(fèi)水平，我們應(yīng)選擇以男女輕年，寶媽?zhuān)心?，可支配收入較多的群體居住區(qū)作為優(yōu)選店址。

16、在選到一個(gè)恰當(dāng)?shù)狞c(diǎn)時(shí)，我們?cè)僮鲆粋€(gè)位置詳細(xì)圖，了解周?chē)?00米內(nèi)交通、道路、住宅和公共場(chǎng)所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該點(diǎn)的位置是否理想。最好做一個(gè)實(shí)地考察，了解以上實(shí)際情況。

17、做個(gè)車(chē)輛和人流的動(dòng)線(xiàn)圖，車(chē)輛和人流的動(dòng)線(xiàn)是在哪里匯集，廣告效果哪一個(gè)地方比較理想，哪里停車(chē)和活動(dòng)比較方便等。最后再把距離內(nèi)的商圈標(biāo)注清楚，就可以很清楚的判斷這個(gè)點(diǎn)是否可以開(kāi)店。

18、選址時(shí)我們要對(duì)競(jìng)爭(zhēng)門(mén)店進(jìn)行分析，在區(qū)域市場(chǎng)固定的情況下，同種業(yè)態(tài)門(mén)店的數(shù)量太多了，那么不管各個(gè)品牌做的怎么樣，每個(gè)店或多或少都會(huì)分掉一部分消費(fèi)者，就近消費(fèi)和喜好消費(fèi)分流消費(fèi)者，各自店鋪就會(huì)面臨著營(yíng)業(yè)額下滑，進(jìn)而會(huì)被市場(chǎng)洗牌淘汰。

19、這邊給大家一個(gè)店鋪飽和指數(shù)公式，來(lái)具體計(jì)算下該地點(diǎn)適不適合再開(kāi)同類(lèi)店鋪：飽和指數(shù)=潛在顧客數(shù)量*消費(fèi)者人均零售支出/同類(lèi)商店?duì)I業(yè)面積總和。飽和指數(shù)越高表示該商圈內(nèi)的同類(lèi)店鋪飽和度越低。而以上數(shù)據(jù)均要以實(shí)際數(shù)據(jù)為主，切莫草草了事。

20、選址時(shí)我們走在馬路上就要能很清楚的看到我們的門(mén)店，尤其是Logo，或者牌匾要清晰可見(jiàn)。

21、選址的地點(diǎn)，在設(shè)置招牌時(shí)要盡可能的醒目吸睛，招牌可采用暖色調(diào)，大字體等來(lái)達(dá)到我們的目的。政府統(tǒng)一規(guī)劃招牌的除外。

22、一般來(lái)說(shuō)，如果你是做社區(qū)店的商家，那么你要考察下這個(gè)社區(qū)的住戶(hù)有沒(méi)1000戶(hù)以上，因?yàn)檫@樣才能保障最基本的購(gòu)買(mǎi)力，如果你結(jié)合做線(xiàn)上，還要看線(xiàn)上能服務(wù)多遠(yuǎn)和多少戶(hù)人家。

23、過(guò)去有句話(huà)叫“飯店門(mén)口開(kāi)粥鋪”，就是說(shuō)大飯店旁可以再開(kāi)一個(gè)小的飯店，來(lái)彌補(bǔ)大飯店一些經(jīng)營(yíng)品種的不足或給一些消費(fèi)能力不足的消費(fèi)者多一個(gè)選擇，進(jìn)行補(bǔ)短經(jīng)營(yíng)。比如在麥當(dāng)勞附近開(kāi)其他類(lèi)型的餐飲，因?yàn)辂湲?dāng)勞已經(jīng)為你選好了店址，和帶來(lái)了一定的人流。再如大商超附近的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，自身有專(zhuān)門(mén)購(gòu)買(mǎi)的客流外，也分享了大商超帶來(lái)的部分客流。

24、夏季選店時(shí)要觀(guān)察店鋪是否被太陽(yáng)直射，要選擇陰涼一邊的店址。因?yàn)楸酬幰贿叺男腥硕啵绕涫切蓍e店鋪，如奶茶店、咖啡店。

25、選址還要考慮之后的市政規(guī)劃，比如有些店家知道接下來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間這條路要進(jìn)行道路施工改造或新建地鐵項(xiàng)目，那么他們貼出來(lái)的店鋪轉(zhuǎn)讓就是大坑了。又或者是過(guò)段時(shí)間這個(gè)地點(diǎn)就要拆遷改造了，就別進(jìn)了。這塊的政策文件可進(jìn)入地方政府官方網(wǎng)站查詢(xún)。

26、在做完初步選址后，一定要再做深入調(diào)查。比如，服裝店就不適合開(kāi)在居民區(qū)而要開(kāi)在商業(yè)區(qū)，再比如，素菜館要深入調(diào)查這個(gè)社區(qū)的消費(fèi)者適應(yīng)這種飲食嗎？

27、經(jīng)營(yíng)專(zhuān)有群體商品的店鋪選址，應(yīng)當(dāng)以這類(lèi)用戶(hù)多的地方為優(yōu)選店址，比如嬰幼兒用品店就需要選擇區(qū)域母嬰群體集中較多的地方開(kāi)店，如小區(qū)，大型商場(chǎng)。

28、選址時(shí)要考察縣與縣，市與市，區(qū)域與區(qū)域間的租金價(jià)格波動(dòng)，因?yàn)榇蟛糠值某鲎夥綍?huì)對(duì)比本地的和隔壁周邊縣市區(qū)的租金價(jià)格。但他們不會(huì)深入研究人口密度、總?cè)丝?、?gòu)買(mǎi)力、商圈輻射范圍等等具體因素，如果這些要素相差甚多，而租金又差不多時(shí)，就不要輕易選擇這個(gè)點(diǎn)了，因?yàn)楹笃诘耐度氘a(chǎn)出會(huì)不合理。

29、相應(yīng)店鋪可選擇市場(chǎng)在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)進(jìn)化中自動(dòng)自發(fā)形成的某類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或?qū)I(yè)街，而不要直接選開(kāi)發(fā)商或做市場(chǎng)操盤(pán)手規(guī)劃的市場(chǎng)和街。政府規(guī)劃集體搬遷的除外。

30、東西走向的街道，店鋪?zhàn)詈米背?；南北走向的街道，店鋪?zhàn)詈米鞒瘱|，十字路口西北拐角目測(cè)效果好。

31、百貨商場(chǎng)，正對(duì)電梯的位置比任何一條主通道的人流量都大，再加上旁邊就是主通道。所以這個(gè)位置是個(gè)黃金位。

32、如果你在開(kāi)連鎖店，那么不可錯(cuò)過(guò)的一個(gè)選址方法就是三角形選址法。這種選址法適合在大地方的大商圈和多商圈選址，在一個(gè)地區(qū)開(kāi)三家分店，三家分店按照三角形結(jié)構(gòu)進(jìn)行布局。這樣布局會(huì)形成三家店之間的密切配合，三足鼎立，遙相呼應(yīng)，保衛(wèi)好中間的區(qū)域市場(chǎng)。中間區(qū)域的消費(fèi)者不管去哪家店消費(fèi)，都會(huì)變成我們的顧客。能最大限度的覆蓋商圈并且能相互支持。在門(mén)店的服務(wù)、貨品配送、廣告宣傳、人員調(diào)配等各方面還能降低成本。

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